2024年后，中国楼市走向将怎样？李嘉诚早有预言，提前做2个准备
如果有后悔药可吃的话，持有多套房的人肯定在2021年楼市顶峰期变现。但现实就这么残酷，无论是学区房，还是郊区的房子，包括市区核心地段的房子，随便一个小区30%的调整幅度都是肉眼可见的，对半砍的也不是什么新闻。1套总价200W的房子，两年时间硬生生的缩水少则几十万，多则百万，这换谁也不好受。如果是工薪族，不知道要忙好多年了。事实就是事实，天下也没有后悔药可吃。但从这次教训中，应给大家留下了一个很深刻的印象：这轮楼市为什么调整了这么长时间，调整的幅度如此大？直接原因就是针对房企的“三道红线”严格执行并发挥作用。大的方面说是担心房企杠杆率过高，易引发金融系统风险，降杠杆是为了促进房地产市场健康平稳发展。在政策作用下，包括诸多千亿规模的房企债务纷纷暴雷，一夜之间，房子成了手中的烫手山芋。透过现象看本质，说白了，这轮楼市调整超出很多人的想象，主要还是我们楼市的政策管控方向决定了的。个人可能想不到有这样的结果，但国家在出台此项政策之前肯定是做过相关预演的，是能够承受这种结果的。由此可总结出一条，楼市的走向，完全是政策决定的！不要有任何怀疑，如果连这一条都不认同的话，那基本就没有往下看的必要。那么，未来的楼市走向将如何呢？其实，从国家在最近几个月中，频繁提及的房地产新模式中可读出一二。进入房地产新模式发展方向，内涵有很多，但有一点是肯定的，绝不会重复过去那种“高周转、高负债、高杠杆”模式。而且，我们已经结合实际情况摸索出房地产新模式包含的一些确定性东西，有业内人士称之为开启“新一轮房改”也不为过。这就是在2023年8月份国常会审议通过的《关于规划建设保障性住房的指导意见》提到的，加快保障房建设短板，提高保障房在住房总供给中的比重，首次提出“市场的归市场，保障的归保障”。根据央媒《瞭望》的数据统计显示，新一轮保障房建设已经启动，上海、青岛、福州、长沙等地已开工了一批项目，多地已上报了2024年保障房建设计划。央视新闻信息还显示，住建部日前要求各地尽快出台保障房建设实施意见，第一批要倒排工期，同时做好第二批的筹划，按照“实施一批、储备一批、谋划一批”的滚动推进机制。可以看出，住建部非常急于推进此项工作。业务部门如此焦急主推保障房建设工作，这肯定是决策层决定的主推方向，绝不是一时兴起，而是一项长期工作，随着保障房越建越多，未来我们的住房市场就呈现出“市场+保障”的双轨发展模式，这对我们住房发展方向将起到深远的影响。无独有偶，华人首富李嘉诚在好几年前，也就是我们楼市还在火爆的时候就说过：内地房地产市场的顽疾，是必须解决亿万刚需居住问题，通过学习新加坡，多建公租房、保障房。这其实不是李嘉诚第一次对房地产预言，他的另一个预言，比如“未来几年，如果是买来住的，无所谓，但要是炒房，那就要当心了，未来几年楼市将掀起一阵风暴，开发商的（高）负债也该告一段落了”。现在看来，只能用两个字来形容：真准！而李嘉诚对解决无房人居住问题的预言，从国家目前的战略看，确实在加紧保障房建设的铺排，2023年已建设了200万套，整个十四五期间我们在40个重点城市要完成650万套保障性租赁住房建设。而李嘉诚之所以能如此判断，说明他正是看到了这些情况，国家应该会在某个时候大力发展保障房、租赁房。看到这里，相信有人会问，现在楼市如此低迷，为何还要着急建设那么多的保障房呢？从大的方面说，那肯定是此前提到的确保“人人有房住”、“实现居者有其屋”，按照十四五的规划目标，大概还有近400万套的缺口，需要抓紧建是必然。但从政策内容和楼市现实调控逻辑看，这其实是国家下的一盘大棋。为什么这么说呢？都知道，我们优化房地产调控政策已经两年多了，但市场始终没有出现反转，反而是继续下滑，但与此同时，被楼市寄予厚望的带头大哥-“一线城市”却还有较为严厉的限制措施。其他的招能用基本都用了，唯独一线城市限制措施解禁这个绝招有效果但暂还不能用。什么效果？比如，全面放开限购的话，几大一线城市的房地产市场会迅速火热，从而带动二三线城市楼市升温，全国楼市就都活了。逻辑很简单，买房就在于预期，一旦有城市火热了，谁都担心自己踏空或者买晚了，不自觉地把市场氛围带动起来了。这可不是臆测。大家应该看到，自2023年9月份开始，每次房地产政策松绑都是由广州开始，然后其他三个一线城市跟上，到现在，短短5个多时间，已经轮了三回了。其实就是在观察没效果，如果有，那就不能继续放了，否则，还会继续试探下去。结果众所周知，刚开放，还能泛起水花，越到后来越没什么涟漪了。说到底，还是放开幅度太小了，我们能看到的，国家怎么看不到，从现在情形看，一线城市全面放开限购是必然趋势。但我们也知道，正如前面所说，全面放开，必然又引起一轮全面炒房潮，调控多年的成果，如债务杠杆又重新恢复，更为重要的是影响社会稳定。你想啊，到时候所有房子都一飞冲天，刚需买房的门槛又拔高了。很显然，在这个生育率不断向下滑的时代背景下，国家不希望看到大家不结婚、不生孩子，确保人人有房住这个目标一定会实现的。所以，基于这个逻辑，加大保障房建设是抓手，也只有保障房供应充足了，商品房市场的限制措施才能放开，形成“商品房归市场，保障房归保障”住房发展双轨制。看到这里应明白了吧？结论是，建设保障房那是真金白银，真建，而且建很多，而商品房的限制措施也会逐步全面取消。就像玻璃大王曹德旺所说，以后的房子（商品房）就是有钱人卖给有钱人。基于这个逻辑，我们普通人应提前做两个准备。一是好房子肯定是有传承价值的，能持有尽量持有。这里需要说明的是，曹德旺话中的商品房指的自然不是普通的房子，而从住建部已经提出在2024年开展建设好房子工作看，应不同于市面上的普通商品房，起码应该是要求高质量、节能、环保、高颜值、高物业标准、符合城市发展格调的房子。二是普通房子不要当作宝，在精不在多。不得不承认，现在新建的保障房品质与过去的经济适用房比，后者远不是一个层次了，它甚至要比不少普通商品房还要好。在这样一个竞争格局下，我们手中那些老旧房还有握着多套的必要吗？质量、户型干不过，价格也干不过，随着保障房的大量建设，手中持有那么多的老旧房显然是不明智的。所以，除了有好学区上学临时用一下外，其他能不留就不留吧。一句话，保障房满足了基本居住需求，那些所谓的好房子，就由市场决定吧，反正都是有钱人玩的，涨得再高，反正也跟中产以下的人无关，他们也不再抱怨房价怎么高了。当然，随着好房子的推广建设，同样可以把地产这个行业做得风生水起，还可以让有钱人的钱储蓄在房子上，既满足了人们日益增长的高品质居住需求，又发展了经济，何乐而不为呢？
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