今天，两个重要信号
原创 刘晓博今天（12月22日），住建部和财政部都发布了年度工作会议的通稿，各有一个关键词值得高度关注。住建部的关键词是：好。财政部的关键词是：紧日子。住建部召开的会议是“全国住房城乡建设工作会议”，在会后发布的通稿中，“好”字出现了35次；“好房子”出现了7次。或许有人会说：这算什么主题词？或许是随便说说吧。其实不然，这里面藏着玄机。下面是住建部会议通稿里的几处重点表述。1、以好房子为基础，推动好房子、好小区、好社区、好城区“四好”建设。2、以建造方式变革促进好房子建设……打造好房子样板。3、完善工程建设标准，围绕建造好房子，发布住宅项目规范，从建筑层高、电梯、隔音、绿色、智能、无障碍等方面入手，提高住宅建设标准，结合“一带一路”国外工程项目需求，推动工程建设标准“走出去”。4、强化科技驱动，研究面向未来的好房子建造技术，组织筹建新一批重点实验室和工程技术创新中心等科技创新平台，加快推动“数字住建”落地实施。在去年的“全国住房城乡建设工作会议”（由于疫情冲击，实际召开时间是2023年1月），住建部已经在强调“好”了，其中“好房子”在通稿中出现了4次。为什么突然在2023年强调“好房子”？其实就是为了适应房地产的重大转型，给整个行业寻找长期饭票。目前我们的住房存量已经足够大了，库存也还有不少，但由于“7090政策”、新房限价等政策的影响，很多住房品质不高，2000年之前落成的小区问题就更多。房住不炒的原则不可能改变。怎样才能让一个基本解决了“有没有”的市场，继续为中国经济拉车？当然是产品的更新换代。这就好比鼓励你换手机，换汽车，换家电一样，未来你可以换房子。所以住建部会议提出，要强化“科技驱动”、“研究面向未来的好房子建造技术”；此外，建筑层高、电梯、隔音、绿色、智能、无障碍等方面入手，提高住宅建设标准。比如目前的住宅，层高大多是2.8米，只有部分豪宅做到了3米或以上。加大层高，可以改善居住体验，也给精装修、智能化提供了空间。房子隔音差、电梯少（容易坏）等问题，也一直是刚需住宅的痛点，由此引发了不少邻里冲突。至于绿色、智能，未来提升空间也非常大。其实还有一点，住建部没有提及。在这里，我再次强烈建议，未来城市住宅的车位配置一定要达到1:1或者以上。而且1个车位对应1套住房，强制绑定，这样可以避免炒作车位。在当今城市生活中，车位的重要性跟厨房、卫生间达到了同样程度，难道我们可以允许1套房子的厨房、卫生间拆开卖？允许小区之外的居民来炒厨房和卫生间吗？车位比至少达到1:1.3以上，才算适合居住的小区。注意，住建部说的是“四好”，除了好房子还有好小区、好社区、好城区。什么才是好小区？容积率太高的不算，配套不达标的不算，园林太差的不算。再加上好社区、好城区被重新定义，房地产未来商机几乎是无穷的。住建部对“好房子”的强调，意味着在房地产进入新时代之后，改善型住房将是发展的重点。用“好房子”诱导有能力的家庭换房，从而带动房地产行业的发展，增加未来的商机。其结果是什么？当然是过去这些年建设的“刚需型住房”的过时、贬值。其结果是，无论中国现在有多少套住房，改善型、提升型的房子都是商机无限的。首先被淘汰的是2000年之前的房子。这种房子在全国至少有30亿平方米。今年以来，官方已经放松了容积率1.0以下小区的审批，这相当于“禁墅令”解禁了。再往后，或许某一天有倡导别墅型的居住形态了。只要你有钱，永远有地方花。新的高品质住宅，首先针对是富裕家庭。对于普通家庭，老旧小区的提升计划也在执行中，这相当于保守疗法（不拆除重建）。住建部最新会议对房地产的最新表述是：要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，适应房地产市场供求关系发生重大变化新形势。稳定房地产市场，坚持因城施策、一城一策、精准施策，满足刚性和改善性住房需求，优化房地产政策，持续抓好保交楼保民生保稳定工作，稳妥处置房企风险，重拳整治房地产市场秩序。构建房地产发展新模式，建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制，完善房屋从开发建设到维护使用的全生命周期基础性制度，实施好“三大工程”建设，加快解决新市民、青年人、农民工住房问题，下力气建设好房子，在住房领域创造一个新赛道。也就是说，住建部仍然强调了“房住不炒”，但跟上次年度会议通稿相比，删除了“严控投机炒房”。因为现在真的是没有人再投机炒房了，当务之急是鼓励大家买房。今年的会议通稿在提及“因城施策”的时候两次强调了“一城一策”，这是上次年度会议没有提及的。说明未来1年，房地产政策会更加个性化、差异化。再看“全国财政工作会议”的高频词——“紧日子”。在财政上过“紧日子”，已经连续提了好几年。所以，这个词出现在会议通稿里，不稀奇。稀奇的是，去年会议通稿只出现了1次，今年出现了6次！具体如下：1、坚持党政机关过紧日子，大力优化财政支出结构，兜牢基层“三保”底线。2、提质增效，主要是在落实过紧日子要求、优化财政支出结构、强化绩效管理……3、要厉行节约树牢过紧日子理念，健全过紧日子制度，严格过紧日子执行，强化过紧日子监督。所谓“过紧日子”，就是把有限的财政资金用在刀刃上，用在兜牢基层“三保”底线等方面，而不是用在可有可无的楼堂馆所、会议差旅等方面。房地产是当今中国的“征税神器”，来自房地产的各种收入占了地方收入的50%左右。当房地产出现拐点后，地方财政增收压力剧增，过紧日子是必然的。中央经济工作会议上，提出2024年“积极的财政政策，适度加力、提质增效”，但没有对“适度加力”和“提质增效”作解释。对此，财政部给出了详细解读：适度加力，主要是保持适当支出强度，释放积极信号；合理安排政府投资规模，发挥好带动放大效应；加大均衡性转移支付力度，兜牢基层“三保”底线；优化调整税费政策，提高精准性和针对性。提质增效，主要是在落实过紧日子要求、优化财政支出结构、强化绩效管理、严肃财经纪律、增强财政可持续性、强化政策协同六个方面下功夫，推进财政管理法治化、科学化、标准化、规范化，把同样的钱花出更大的成效。目前来看，2024年财政政策空间略大于货币政策，估计赤字率会设定在3.8%左右，国债、地方债会继续增发。另外，不排除2024年宏观政策“意外”突然加力，也就是超出目前的表述和预估。
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