支持房企融资、取消土地限价……政策更宽松下的房地产市场走势如何？
红星资本局12月7日消息，房地产市场再次迎来强心针。近期六大国有银行陆续召开房企座谈会，积极表态支持房企融资。有关专家认为，银行的表态除了提振市场外，也为后续落地融资支持做准备。预计今年底、明年初银行将有效增加对民营房企的信贷投放。12月7日，中指研究院发布的报告显示，2023年“房地产市场供求关系发生重大变化”定调楼市，各级政府部门频繁优化楼市政策力促房地产市场平稳运行，政策环境已接近2014年最宽松阶段。预计2024年全国房地产市场将呈现“销售规模仍有下行压力，新开工面积、开发投资或继续回落”的特点。六大国有银行积极表态“一视同仁”是关键11月17日，中国人民银行、金融监管总局、中国证监会联合召开金融机构座谈会。中国人民银行、金融监管总局相关司局、银行间市场交易商协会、上海证券交易所、深圳证券交易所，政策性和开发性银行、18家全国性商业银行、5家全国性金融资产管理公司、4家大型证券公司的主要负责同志在主会场参会。会议提到，要一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷。继续用好“第二支箭”支持民营房地产企业发债融资。支持房地产企业通过资本市场合理股权融资。同时加大保交楼金融支持，推动行业并购重组。要积极服务保障性住房等“三大工程”建设，加快房地产金融供给侧改革，推动构建房地产发展新模式。继这场会议之后，11月，农业银行、建设银行、交通银行分别与多家房企召开座谈会；12月以来，工商银行、中国银行和邮储银行也相继与房企座谈。至此国有六大行均积极表态支持房企融资。从已披露的参会房企名单看，绝大多数为民营房企及混合所有制企业，如龙湖集团、万科集团、新城控股、滨江集团、美的置业、大华集团、绿城中国等房企被邀请参加了多个座谈会。红星资本局梳理制图从座谈会的内容看出，多个银行明确表态“支持房企的合理融资需求”，并着重强调，会对房企“一视同仁”。12月4日，中国人民银行党委书记、行长潘功胜在《人民日报》发表署名文章指出，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，维护房地产市场稳健运行。为保障性住房等“三大工程”建设提供中长期低成本资金支持，完善住房租赁金融政策体系，加快构建房地产发展新模式。东方金诚首席宏观分析师王青预计，今年底、明年初银行将有效增加对民营房企的信贷投放，继三季度末房企开发贷余额同比增速比上年末高0.3个百分点之后，四季度该指标有望持续改善。这将有力支持“保交楼”，更重要的是会缓解年末房企流动性压力，起到稳定社会预期、提振市场信心的作用。多地取消土地限价土拍市场将迎热度房地产的下半场，也正在悄悄拉开帷幕。红星资本局注意到，截至12月6日，已有23个城市取消了土地限价，恢复“价高者得”，其中包括一线城市广州。11月下旬，广州挂牌了3宗住宅用地，总起价26.67亿元，这3宗地块均未设置最高限价，按“价高者得”出让。土拍限价这一规则可追溯至2016年，彼时全国房地产销售市场和土地市场持续火热，各地地王频出。据克而瑞数据，2016年全年，全国共计产生了336宗单价、总价地王，数量再创新高。也是在这一背景下，各地进行限地价，以期为市场降温。2021年3月，监管层规定全国22个主要城市的宅地供应开始实施“集中挂牌、集中出让”政策，北京、上海等部分城市设定了土地竞价的溢价率上限，多为15%。今年“价高者得”再度恢复，自10月以来，在广州之前，取消限地价或明确放开地价的，主要集中于二线城市和三线城市。其中二线城市放开土地市场的积极性非常高，有18座城市均在放开。易居研究院研究总监严跃进告诉红星资本局，广州此次放松限地价政策具有非常强的信号意义。最近几个月的房产相关政策调整，都是以广州为一线城市打头阵的，说明土地市场的全面放松正在到来，在过去购房端或需求侧方面的政策放松外，供给侧层面的政策放松已经到来。中指研究院的数据显示，1-11月，百强房企拿地总额同比降幅连续两个月收窄。克而瑞研究中心的数据显示，1-11月，拿地百强房企的投资金额同比下降13%，降幅再度收缩1个百分点，投资已开始筑底。截至11月末，仍有近五成销售百强房企未拿地。前11月房企投资格局以央国企为主，百强房企拿地金额超过100亿元的企业中，仅三家民企，其余皆为国央企。另一方面，地块“温差”加大。尽管当前多个城市取消土地限价，但除部分城市有少量地块热度较高之外，其余多底价成交。10月30日，济南迎来取消最高限价后的首次土拍，共有10宗土地成交，其中有两幅地块溢价率超过50%，有4宗溢价成交、亦有6宗底价成交；11月15日，成都回归自由竞价后首轮土拍结果显示，平均溢价率为6.9%，热门宗地竞价46轮，溢价30%。此外南京、青岛、武汉、重庆、郑州、厦门、天津等地于11月也进行了土拍，但普遍底价成交。克而瑞研究中心认为，11月多城市进一步跟进取消土拍限价，但整体市场热度并未普遍回温，地市的冷热进一步分化，高溢价拿地的房企也依旧以国央企为主，投资整体格局未发生根本性改变。资料图 据IC photo国字头房企销售亮眼但房地产销售仍疲软从房企销售业绩来看，销售总额仍在下降。中指研究院发布的《2023年1-11月中国房地产企业销售业绩排行榜》显示，TOP100房企前11月销售总额为57379亿元，同比下降14.7%，降幅相比上月扩大1.6个百分点。其中，销售额超千亿元房企16家，较去年同期减少3家；超百亿元房企108家，较去年同期减少10家。尽管整体市场下滑，但部分央企、国企销售表现仍较为亮眼。今年前11月销售额同比增长超过10%的大型企业为中海、华润、建发、越秀、华发、联发、国贸地产、中建壹品、中建东孚、象屿地产等，绝大多数属于央企、国企。从房价和市场供求看，今年前11个月，百城新建住宅价格累计上涨0.16%，主要受政策管控及部分优质改善楼盘入市带动等因素影响，新房价格出现结构性上涨。同期，重点100城新建商品住宅销售面积同比下降约5%。从国家统计局的数据来看，商品房的销售面积、销售额均在下降——根据国家统计局数据，今年1-10月，全国商品房销售面积92579万平方米，同比下降7.8%，其中住宅销售面积下降6.8%；商品房销售额97161亿元，下降4.9%，其中住宅销售额下降3.7%。销售端的冷清，一定程度上会影响土拍市场的热情。目前全国多个城市的地产市场处于下行阶段，当下多城放开土地拍卖最高限价，究竟有何深意？有业内人士认为，限价放开之后，对于激活房企拿地积极性，确保土地市场复苏和向好发展，以及进一步影响市场预期等都有积极的作用。“一方面是全国土地市场延续低迷态势，供求两端持续缩量；另一方面，土地限价政策初衷是稳定市场预期，推动房地产市场健康平稳发展，在当前新的市场环境下，价格回归市场化或已成趋势，取消地价上限亦是稳定市场预期的表现。”中指研究院分析师孟新增表示。中银证券则认为，取消土拍限价之后，提升土拍热度，后续可能会传导到房价，居民对房价的看跌预期也许能够得到缓解；同时，若增加核心地块的供应，或能带来一波拿地热潮。但是考虑到房企拿地信心仍在低位，销售数据仍待观察。红星新闻记者 王田编辑 余冬梅
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